Март 2019 — LawSolutions.ru

11 марта 2019

ГЛАВА 3

Практика разрешения судебных споров, возникающих в связи с использованием земельных участков для жилищного строительства

§ 1. Значение и содержание судебной практики в сфере использования земельного участка для жилищного строительства

Не так давно исключительно государственная сфера жилищного строительства практически полностью перешла на новые, рыночные механизмы функционирования. В этой сфере появились новые субъекты, правовые отношения стали сложнее, постоянно развиваются и вырабатываются все новые схемы взаимодействия субъектов жилищного строительства, в том числе взаимоотношения в сфере использования земельных участков. Нередки случаи серьезных нарушений закона в этой сфере, поэтому все больше возрастает необходимость детального регулирования и государственного контроля в сфере использования земельных участков для жилищного строительства. Не так давно были приняты важные нормативно-правовые акты в данной сфере правоотношений – Жилищный кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ. Постоянно принимаются нормативно-правовые акты, направленные на упорядочивание взаимоотношений между субъектами жилищного строительства и защите граждан, как участников жилищного строительства: Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, Постановление Правительства РФ от 27 октября 2005 г. N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" и другие. В российской правовой системе судебный прецедент формально не считается источником права, хотя фактически значение судебной практики разрешения тех или иных споров и здесь весьма велико, а в известной мере даже формализовано. Так, высшие судебные органы вправе давать судам "руководящие разъяснения" по вопросам применения законодательства. Такие разъяснения "в порядке судебного толкования" обычно принимаются ими в форме постановлений их пленумов, содержащих обязательное толкование действующих правовых норм. Эти акты не должны содержать новых норм права, однако закрепленное ими толкование содержания правовых норм является обязательным для соответствующей судебной системы, а тем самым и для сторон различных споров. Несмотря на то, что формально они не являются источниками права, их роль в установлении единообразного понимания и применения гражданско-правовых норм, безусловно, весьма велика. В применении земельного законодательства в сфере жилищного строительства велика роль судебной практики. Суды общей юрисдикции и арбитражные суды выполняют важную функцию, применяя земельное законодательство в сфере жилищного строительства, они обеспечивают защиту прав и законных интересов физических и юридических лиц на землю. Правоприменительная функция осуществляется судами в процессе рассмотрения споров, которые возбуждаются по искам заинтересованных лиц. Вырабатываемые общие подходы, принципы, единообразные формы разрешения споров – практика деятельности судебных органов. Важное практическое значение имеют и публикуемые решения по конкретным делам (прецеденты в собственном смысле слова), а также обзоры практики рассмотрения отдельных категорий споров и иные рекомендации высших судебных инстанций. Определенным образом ориентируя суды, а, следовательно, и участников судебных споров, в том числе потенциальных, они, таким образом, в значительной мере предопределяют порядок, условия и последствия применения многих гражданско-правовых норм (даже при отсутствии конкретного спора). Судебная практика разрешения отдельных категорий дел в сфере правового регулирования использования земельного участка для жилищного строительства выражена в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. Примером тому могут служить постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22 апреля 1992 г. № 6 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении законодательства о земельной реформе» , Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" , Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2004 года (по гражданским делам), утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 6 октября 2004 г. , Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. Верховного Суда РФ . Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ обязательны соответственно для судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Как уже говорилось выше, они не являются источниками права. При определенных условиях, судебная практика может служить для ее обобщения законодателем и изданием на ее основе правовой нормы, восполняющей пробел в законодательстве. На развитие земельного законодательства оказывают влияние и постановления Конституционного Суда РФ. Так, в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В.Близинской" были признаны неконституционными нормы об отказе в предоставлении в собственность граждан земельных участков, принадлежащих им на праве пожизненного наследуемого владения, в определенных случаях. Из Определения Конституционного Суда РФ от 5 июня 2003 г. N 276-О следует, что ч. 5 ст. 8 Закона РФ "О плате за землю" предусматривает 3% ставки налога, исходя из целевого назначения земли и прямо не связывает право на нее со сроками сдачи дома в эксплуатацию и регистрации его в качестве жилого фонда.

§ 2. Классификация наиболее часто возникающих споров в сфере использования земельных участков для жилищного строительства

Для выявления наиболее характерных споров, определения пробелов в законодательстве в сфере предоставления и использования земельных участков для жилищного строительства, а также для правильного истолкования позиции законодателя в названной сфере, следует классифицировать наиболее многочисленные группы споров по определенным основаниям. По субъектному составу участников спора можно классифицировать судебные споры с участием государственных органов и органов местного самоуправления в качестве стороны спора и судебные споры, в которых участвуют только физические и юридические лица. Чаще всего среди споров с участием государственных органов или органов местного самоуправления возникают споры относительно оспаривания незаконных решений государственных органов или органов местного самоуправления в сфере предоставления или последующего использования земельного участка для жилищного строительства. Следующее основание для классификации – подведомственность системе арбитражных судов, системе общефедеральных судов или Конституционному Суду РФ. В соответствии с ч. 1, ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, а суды общефедеральные чаще рассматривают дела физических лиц, которые менее защищены, чем другие участники отношений в сфере использования земельных участков для жилищного строительства. Третьим основанием для классификации является этап использования земельного участка для жилищного строительства. Здесь следует выделить споры, связанные с предоставлением земельного участка для жилищного строительства, и споры, связанные с последующим использованием земельного участка для жилищного строительства. Так, к спорам, связанным с предоставлением земельного участка для жилищного строительства, можно отнести споры относительно целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, предполагаемого для жилищной застройки, споры, связанные с нарушением порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства. К спорам, связанным с последующим использованием земельного участка для жилищного строительства можно отнести споры, связанные с использованием земельного участка для жилищного строительства как предмета обеспечительных мер, споры, связанные с платой за пользование земельным участком, споры, связанные с отношениями между субъектами жилищного строительства. Такое деление возникающих споров весьма относительное, поскольку очень часто один и тот же спор можно отнести по разным основаниям к разным из предложенных классификаций, тем не менее, такая классификация наглядно показывает наиболее распространенные основания судебных разбирательств и может помочь выявить наиболее характерные пробелы в законодательстве. Очень часто примеры произошедших разбирательств позволяют определить виды отношений, на которые субъектам жилищного строительства следует обратить внимание и детально урегулировать подобные отношения во избежание конфликтных ситуаций в дальнейшей деятельности.

§ 3. Практика разрешения судебных споров, возникающих в связи с использованием земельных участков для жилищного строительства

Правильное применение норм права, понимание позиции законодателя и определение толкования норм права судом позволит субъектам жилищного строительства оптимизировать процесс строительства, избежать споров в своей деятельности, а, соответственно, и излишних материальных и временных затрат. В категории судебных споров с участием государственных или муниципальных органов в качестве стороны судебного процесса наиболее распространенными являются споры относительно оспаривания незаконных решений органов государственной власти или местного самоуправления. Как правило, споры связаны с решениями органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, при этом такими решениями затрагиваются интересы лиц, претендующих на эти земельные участки, либо пользующихся этими земельными участками на каком-либо праве. Нередко организации, не соблюдая порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства, начинают строительство. В это время органы местного самоуправления принимают решение о предоставлении спорного земельного участка для жилищного строительства другой организации или частным лицам и, построенные на земельном участке здания, признаются самовольной постройкой, а организация обращается в суд за защитой своих интересов. Конечно, суд отказывает в иске по причине не соблюдения порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства. Еще один вид распространенных споров связан с предоставлением органами местного самоуправления для жилищного строительства земельных участков, которые по тем или иным основаниям не могут быть использованы для жилищного строительства. Такими основаниями могут быть: предоставление для жилищного строительства земельных участков с сельскохозяйственным назначением или земельных участков из земель лесного фонда, предоставление земельных участков, обремененных правами других лиц, предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности без согласования с компетентными органами государственной власти. Такие решения в судебном порядке признаются незаконными. Примером может служить Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 августа 2004 г. N Ф08-3633/04 "Постановление главы администрации г. Сочи об изъятии части земельного участка, фактически занимаемого парком "Дендрарий" и предоставлении ООО "Импульс" для строительства многофункционального жилого комплекса признано недействительным, поскольку принято с превышением предоставленных ему законом полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности". В этом деле признано незаконным Постановление главы администрации г. Сочи о предоставлении для жилищного строительства земельного участка дендрологического парка, относящегося к землям особо охраняемых природных территорий. Довольно часто возникают споры, предметом которых являются решения органов местного самоуправления по изъятию земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, в связи с невыполнением определенных условий, на которых эти земельные участки предоставлялись. Такими условиями могут быть: сроки по разработке проектной документации, сроки выполнения строительных работ, условия по отселению жильцов, из подлежащих сносу жилых домов на земельном участке и другие. Для примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 марта 2002 г. N КГ-А40/1544-02, которым были удовлетворены требования Московского земельного комитета о расторжении договора аренды земельного участка с ЗАО «Альфа-Бим» в связи с невыполнением условия договора аренды, определяющего срок завершения строительства. Нередко возникают споры, связанные с государственными органами, осуществляющими государственный санитарно-эпидемиологического надзор в субъектах Российской Федерации, муниципальных образованиях и на транспорте. Эти споры можно объединить только по государственному органу, участвующему в качестве стороны судебного спора, поскольку во всех случаях основания и предмет спора являются уникальными. Чаще всего подобные споры возникают из-за отказа главного санитарного врача в выдаче санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии предоставленного земельного участка действующим санитарным правилам или из-за требования о приостановлении или полностью прекращении проведения работ по проектированию и строительству объектов, их финансированию и (или) кредитованию. Для недопущения возникновения подобных споров следует большое внимание уделять санитарным нормам и правилам, проверять входит ли земельный участок в санитарно-защитную зону, выполнять все санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке городских и сельских поселений. Для субъектов жилищного строительства имеет значение вопрос о плате за землю. Возникает множество споров относительно ставки налога на земельный участок, на котором происходит жилищное строительство. Так, примером таких споров может служить Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 октября 2004 г. N Ф04-7445/2004(5721-А45-31), которым были признаны недействительными решения Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Заельцовскому району г. Новосибирска (далее - налоговая инспекция) от 11.12.2003 N 80 и от 22.01.2004 N 1019. Налоговая инспекция требовала доуплаты налога, поскольку ОАО "Новосибирскспецмонтаж" неверно применило ставку земельного налога - 3%, поскольку недостроенные жилые дома не могут относится к жилищному фонду. Суд обоснованно применил Часть 5 статьи 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" предусматривающую предоставление 3 процентов ставки исходя из целевого назначения земли и прямо не связывающую право на нее со сроками сдачи дома в эксплуатацию и регистрацией его в качестве жилого фонда. Такое решение корреспондирует Определению Конституционного Суда РФ от 5 июня 2003 г. N 276-О , из которого следует, что ч. 5 ст. 8 Закона РФ "О плате за землю" предусматривает 3% ставки налога, исходя из целевого назначения земли, и прямо не связывает право на нее со сроками сдачи дома в эксплуатацию и регистрации его в качестве жилого фонда. Несмотря на довольно четкую регламентацию юрисдикции судов. На практике возникают споры, подведомственность которых сложно определить. Так, примером может служить Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июня 1997 г. N 2099/96 , которым производство по делу было прекращено в связи с тем, что стороной судебного разбирательства выступили физические лица, земельные участки которым предоставлялись для индивидуального жилищного строительства, а не для предпринимательской деятельности, граждане Пурденко Ю.А., Романенко Л.Д., Моргунова А.Ф. и Ковыляев В.В. не могут быть участниками арбитражного процесса, а спор с их участием не подведомствен арбитражному суду, дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 марта 2005 г. N А56-38203/04 спор был направлен на рассмотрение по существу в первую инстанцию, хотя в первой инстанции было вынесено решение об отказе в рассмотрения спора, в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Жилищно-строительный кооператив (далее ЖСК) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативного акта Правительства Санкт-Петербурга недействительным, полагая, что оспариваемый акт нарушил право и законный интерес заявителя на приобретение прилегающего к дому ЖСК земельного участка в собственность. Прекращая производство по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд указал в определении, что данный спор не связан с осуществлением ЖСК предпринимательской и иной экономической деятельности. Поскольку оспариваемый ненормативный акт, как указано заявителем, препятствует реализации прав и законных интересов ЖСК как лица, имеющего в соответствии с законом право на приобретение земельного участка в собственность, арбитражный суд обязан согласно указанным выше процессуальным нормам, рассмотреть спор по существу. Сложная процедура предоставления земельных участков для жилищного строительства порождает немало споров между субъектами жилищного строительства. В этой сфере нередко случаются споры между местными администрациями и лицами, которым временно предоставлены земельные участки, предназначенные в дальнейшем для жилищной застройки. Такие земельные участки могут предоставляться для временного размещения открытых автостоянок или объектов торговли. Как правило, в договорах аренды таких земельных участков указывается определенный срок, либо событие (начало освоения земельного участка для жилищного строительства). Однако на практике нередко возникают такие споры, как спор, рассмотренный в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 марта 2005 г. N А42-7541/04-31. Организации был предоставлен на праве аренды земельный участок, зарезервированный для жилищного строительства, для временного размещения открытой автостоянки. После окончания строительства автостоянки и регистрации права собственности на нее, организация обратилась в местную администрацию с требованием о заключении договора купли-продажи земельного участка. Отказ администрации был обжалован в суд. Суд отказал в удовлетворении требований организации, поскольку согласно Земельному кодексу и условий договора аренды, предоставленный земельный участок, в соответствии с градостроительной документацией микрорайона, зарезервирован для муниципальных нужд под строительство жилого дома. На этапе предоставления земельного участка для жилищного строительства возникают споры, связанные с возложением дополнительных условий на лицо, которому предоставляется земельный участок для жилищного строительства, например, условие о расселении граждан, проживающих в жилых домах, находящихся на предоставляемом земельном участке, или условие о предоставлении части жилых помещений в будущем жилом доме муниципальному образованию. Примером подобных споров может стать спор, разрешенный в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2005 г. N А12-14123/04-С7. Суд отказал ЗАО «Флагман» в требовании отменить условие о передаче 10% жилой площади в построенном доме муниципальному образованию, закрепленному в договоре аренды земельного участка для строительства жилого дома, поскольку ЗАО «Флагман» знало об этом условии и добровольно приняло это обязательство, подписав договор аренды земельного участка для жилищного строительства. В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона Российской Федерации от 28.08.95 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения относится владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. В силу пункта 3 статьи 29 этого Закона органы местного самоуправления в интересах населения могут устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования. Дополнительное условие о передачи 10% жилой площади было установлено в интересах населения - передачей в муниципальную собственность для работников бюджетной сферы и граждан, имеющих льготы на предоставление жилья. Существует четкое разграничение компетенции между органами государственной власти и органами местного самоуправления, но нередко органы местного самоуправления принимают решения о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, не имея на то достаточных полномочий. Это порождает немало судебных разбирательств. Приведем яркий пример подобных споров. Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 января 2004 г. N А55-6675/03-35 было отменены постановление Администрации Ставропольского района Самарской области от 23.03.03 г. N 131 об изъятии 0,5 га земель леса первой группы в квартале 128 Задельнического лесничества Ново-Буянского лесхоза и отвода ГП "Самаратрансгаз" под индивидуальное жилищное строительство, в постоянное пользование, и постановление от 04.05.95 г. N 327, которым Администрация Ставропольского района Самарской области разрешила перевод 0,45 га лесных земель в квартале 128 Задельнического лесничества Ново-Буянского лесхоза в нелесные с последующим представлением их в собственность гражданам. Суд исходил из того, что оспариваемые постановления приняты Администрацией Ставропольского района Самарской области с превышением компетенции и нарушением действующего законодательства, поскольку, в соответствии со ст.60 ФЗ от 06.07.91 г. N 1550-1 "О местном самоуправлении в РФ", ст.ст.3, 7, 22 "Основ лесного законодательства" изъятие и перевод в иные категории земельных участков, занятых лесами первой группы не относится к ведению Администрации Ставропольского района и осуществляется такой перевод в исключительных случаях с разрешения Правительства Российской Федерации. Споры, возникающие в процессе последующего использования земельного участка для жилищного строительства, чаще касаются прав третьих лиц на предоставленные земельные участки, нарушений сроков подготовки проектной документации и выполнения строительных работ, а также выполнения дополнительных условий, связанных с использованием земельных участков для жилищного строительства (например, облагораживание территории, строительство детских площадок и другие условия). Пример подобного судебного разбирательства в Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 марта 2004 г. N Ф03-А51/04-2/159. Постановлением Администрации г. Владивостока N 505 от 26.03.1999 Потребительскому жилищно-строительному кооперативу (далее ЖСК) N 126 предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок из состава земель городской застройки для строительства кооперативного жилого дома. Пунктом 2.3 данного акта установлено строительство объекта завершить до конца 2002 года. 25.05.1999 между кооперативом N 126 и Администрацией г. Владивостока заключен договор аренды земельного участка N 002970. 18.03.2003 Администрация г. Владивостока издала постановление N 478 "Об отмене постановления Администрации г. Владивостока от 26.03.1999 N 505 "О предоставлении ЖСК-126 при ООО "Фирма для Вас" земельного участка в для строительства жилого дома". Суд признал необоснованным решение Администрации по расторжению договора аренды земельного участка, поскольку статьей 46 Земельного кодекса РФ установлен перечень оснований прекращения аренды земельных участков. В частности, аренда земельного участка по инициативе арендодателя может быть прекращена в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка. Судом установлено, что ЖСК-126 нарушений данной нормы допущено не было.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время бурно развивающийся рынок земли и повсеместное жилищное строительство требуют от земельного права прозрачных норм, точных понятий и четкого регламентирования отношений, связанных с предоставлением земельных участков для жилищного строительства, выработки перечня исключительно законных и предсказуемых условий для предоставления земельных участков. Порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства – процедура, направленная на защиту как публичных и общественных интересов, так и интересов застройщика, правообладателя земельного участка. Защита интересов проявляется в достаточно четкой регламентации, разбитой на стадии, предоставления конкретного земельного участка (формирование земельного участка, определение разрешенного использования, кадастровый учет, порядок проведения торгов и т.д.). Детально в работе рассмотрены основные термины и понятия, связанные с осуществлением предоставлением земельного участка для жилищного строительства. Исходя из родственных определений и понятий, предложены определения жилищного строительства и земельного участка, предоставленного для жилищного строительства. Обязанности лиц, осуществляющих застройку принадлежащего им земельного участка, регулируются целым комплексом норм из различных сфер права и направлены на защиту общественных и публичных интересов. Подробно рассмотрены наиболее важные обязанности лиц, осуществляющих застройку земельных участков, такие как обязанность не наносить ущерба окружающей природной среде, не нарушать прав и законных интересов иных лиц, использование земельного участка не должно противоречить нормам и правилам, установленным соответствующими федеральными законами. Подробно изучены требования, предъявляемые к лицу, осуществляющему застройку принадлежащего ему земельного участка, градостроительным законодательством. Отношения по предоставлению и дальнейшему использованию земельных участков для жилищного строительства регулируются сравнительно молодым законодательством, естественным образом, возникают споры относительно порядка, условий предоставления или последующего использования земельных участков для жилищного строительства. В настоящей работе приведена классификация возникающих судебных споров в сфере использования земельных участков для жилищного строительства. Проведен правовой анализ наиболее типичных судебных споров. Исследования законодательства и правоприменительной практики, проведенные в настоящей работе, позволили сделать следующие выводы. В действующем законодательстве, регламентирующем отношения в сфере предоставления и последующего использования земельных участков для жилищного строительства, не даны определения понятий жилищное строительство, земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, не определен специальный правовой режим для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства. Это, на взгляд автора настоящей работы, является серьезным пробелом в жилищном и земельном законодательстве, и существует необходимость для определения этих терминов и установления специального правового режима для земельного участка, предоставленного для жилищного строительства в законодательстве. Немало нерешенных вопросов в сфере размещения объектов жилищного строительства. Нехватка земельных участков для жилищного строительства, влечет массовые нарушения, связанные с предоставлением земельных участков для жилищного строительства в особых территориальных зонах (рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения), необходимо установить запрет такой практики в Земельном кодексе РФ и Градостроительном кодексе РФ. Земельными участками для жилищного строительства являются не только вновь предоставляемые земельные участки, но и земельные участки, которые уже используются под жилыми строениями. В связи с этим существует серьезная проблема, связанная с отселением граждан из жилых домов, находящихся на территории санитарно-защитных зон с недопустимым уровнем вредного воздействия на среду обитания и здоровье человека. В законодательстве закреплена необходимость такого отселения, но не выработана и не закреплена процедура ее осуществления. Помимо этого следует разработать и закрепить в законодательстве порядок и процедуру вывода промышленных предприятий за пределы городской черты. Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства, регулируемая действующим законодательством, представляется в настоящее время одной из самых сложных и запутанных. Ввиду значимости отношений в сфере предоставления земельных участков для жилищного строительства следует более детально определить в законодательстве процедуру предоставления и последующего использования земельных участков для жилищного строительства, провести четкое разделение на виды возможного предоставления земельных участков для жилищного строительства, определить наиболее характерные порядок и условия предоставления для каждого вида. Особенно это касается земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, поскольку есть некоторая неопределенность с правовым режимом жилых строений и земельных участков под ними на садовом, дачном, огородном, приусадебном земельных участках, а также на земельных участках, на которых осуществляется строительство коттеджей. Есть недостатки в процедуре проведения органами местного самоуправления работы по формированию земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, в соответствии с требованиями ст. 30 Земельного кодекса РФ, с организацией торгов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства. На взгляд автора настоящей работы, для проведения аукционов следует организовать единый аукционный центр на уровне субъекта Российской Федерации, либо передать по договору право на проведение аукциона негосударственной специализированной организации. Это позволит сделать эту процедуру более «прозрачной» для всех ее участников. Следует изменить порядок информирования населения о наличии свободных земельных участков, которые могут быть предоставлены для жилищного строительства, поскольку в настоящее время органы местного самоуправления эту норму не выполняют. В законодательство следует ввести преимущественно конкурсные процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства, которые уже соответствующим образом сформированы, а процедуру предоставления земельных участков с предварительным согласованием свести до исключительных случаев, специально оговоренных в законе. В Земельном кодексе РФ введен порядок предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, однако, Земельный кодекс РФ не определил, что понимать под комплексным освоением в целях жилищного строительства. Ряд ученых считает, что под комплексным освоением земельного участка в целях жилищного строительства следует понимать строительство кварталов или микрорайонов в целом, но тогда остается неопределенным порядок предоставления земельных участков для многоэтажной точечной застройки, для которого также характерны элементы, входящие в деятельность по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства. В целом необходимо отметить, что развитие законодательства в сфере использования земельных участков для жилищного строительства имеет интенсивных характер, это вызвано ростом жилищного строительства, потребностью общества и государства в детальном и «прозрачном» правовом регулировании предоставления и последующего использования земельных участков для жилищного строительства.

Скиба П.А.

СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ

1. Конституция Российской Федерации (принятая на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 25 декабря 1993 года. 2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая.// СЗ РФ. 1994. № 32 ст. 3301. 3. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая.//СЗ РФ. 1996. № 5 ст. 410. 4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта 2005 г.). //СЗ РФ. 2001 г. N 44 ст. 4147. 5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ //СЗ РФ. 2005 г. N 1 (часть I) ст. 16. 6. Часть первая Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ.//СЗ РФ. 1998 г. N 31 ст. 3824. 7. Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ, глава 31 Земельный налог // СЗ РФ, 2000 г. N 32 ст. 3340. 8. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ//СЗ РФ. 1997 г., N 5 ст. 610. 9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ// СЗ РФ, 2005, № 1 (часть 1), ст. 14. 10. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"// СЗ РФ, 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40. 11. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"// СЗ РФ, 2003 г. N 28 ст. 2881. 12. Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" //СЗ РФ. 2003 г. N 24 ст. 2249. 13. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"//СЗ РФ. 2002 г. N 30 ст. 3018. 14. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".//СЗ РФ. 2002 г., N 26 ст. 2519. 15. Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".//СЗ РФ. 2002 г., N 2, ст. 133. 16. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"//СЗ РФ. 2001 г. N 44 ст. 4148. 17. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".//СЗ РФ. 2001 г. N 26 ст. 2582. 18. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"// СЗ РФ. 2000 г., N 2, ст. 149. 19. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"// СЗ РФ, 1999 г., N 9, ст. 1096. 20. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // СЗ РФ, 1999 г., N 14, ст. 1650. 21. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".//СЗ РФ. 1998 г., N 16, ст. 1801. 22. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ, 1998 г., N 29, ст. 3399. 23. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".//СЗ РФ. 1997 г. N 30, ст. 3594. 24. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии" // СЗ РФ, 1996 г., N 1, ст. 2. 25. Федеральный закон от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".//СЗ РФ. 1995 г. N 35, ст. 3506. 26. Закон РФ от 15 января 1993 г. N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы"//Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 18 февраля 1993 г., N 7 ст. 247. 27. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации// "Российская газета". 28. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах".//Российская газета, от 5 мая 1992 г., N 102. 29. Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю".//"Российская газета" от 30 октября 1991 г. 30. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301// СЗ РФ, 1997, ст. 4787; 31. Постановление Правительства РФ от 7 октября 1996 г. N 1170 "Об утверждении Положения об охранных зонах и охране геодезических пунктов на территории Российской Федерации"// СЗ РФ, 1996 г., N 42, ст. 4803. 32. Постановление Правительства РФ от 27 июля 1996 г. N 901 "О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг"// СЗ РФ, 1996 г., N 32, ст. 3936. 33. Постановление Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. N 140 "О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы"// "Российская газета" от 5 марта 1994 г. 34. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 апреля 2003 г. N 38 "О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03"// "Российская газета" от 29 мая 2003 г. N 101. 35. Закон г. Москвы от 27 апреля 2005 г. № 14 "О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы)"// "Ведомости Московской городской Думы", 2005 г., № 6. 36. Закон г. Москвы от 9 декабря 1998 г. N 28 "О градостроительном зонировании территории города Москвы"// "Ведомости Московской Думы", N 2, 1999 г.

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Афанасьева Т. Градостроительное законодательство и инвестирование в недвижимость// Просто недвижимость. 1998. № 15; 2. Боголюбов С. А.//Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации.//М. 2001. 3. Волков Г.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". - М.: Волтерс Клувер, 2004. 4. Волкова Т.В. Правовые основы управления земельными ресурсами Российской Федерации/ Под ред. Пандакова К.Г. – Саратов, 2003 г. 5. Высоковецкий А. Правила землепользования и застройки: стратегия введения в действие//Городское управление. 1999. № 2. 6. Григорьева М.В. Правовой режим земель городов: некоторые вопросы теории и практики//Экологическое право России: Сб. материалов научно-практических конференций. М., 1999. С. 358. 7. Дмитриев А.В. Правовое регулирование городского землепользования в современных условиях. Учебное пособие. – М.: МИИГАиК, 2002. 8. Кайшева Е.В. Особенности предоставления земельных участков для строительства на землях, находящихся в государственной и муниципальной собственности// «Черные дыры» в Российском Законодательстве. Юридический журнал. №2. М., 2003. С. 449-454. 9. Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. М., 2003. 10. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. - М.: Юрайт-Издат, 2002. (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов). 11. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Под ред. Голиченкова А.К.- М.: БЕК, 2002. 12. Крассов О.И. Земельное право. Учебник. – 2-е изд. Переработ. и доп. – М.: Юристь, 2005. 13. Крассов О.И. Земельное право современной России: Учебное пособие.– М.: Дело, 2003. 14. Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений: Учеб.-практ. Пособие. – М.: Дело, 2004. 15. Можаровский В. Оборот земельных участков в свете нового земельного законодательства // Хозяйство и право. № 11. М., 2002. С. 42-48. 16. Смоляр И.М. Градостроительное право. Теоретические основы. – М., 2000. 17. Соколов-Номоконов Э.Н., Макаров А.В. О градостроительных нормативно-правовых актах органов государственной власти субъектов Российской Федерации// Конституционное и муниципальное право. – 2003. 18. Уткин Б. Права на землю: проблемы правоприменительной практики. М., 2004. 19. Шаблинский И.Г. Покупка земельных участков в Подмосковье: правовые проблемы инвесторов // Юридический мир. № 12. М., 2001. С. 52-58.

11 марта 2019

ГЛАВА 2

Права и обязанности субъектов, использующих земельные участки для жилищного строительства

§ 1. Субъекты жилищного строительства

Отношения, возникающие в процессе предоставления и использования земельных участков для жилищного строительства, отличаются сложными связями между участниками и регулируются нормами разной отраслевой принадлежности. Для определения субъективного состава правоотношений по использованию земельных участков для жилищного строительства следует выявить виды правоотношений, возникающих в этой сфере, и какими правовыми нормами они регулируются. Поскольку речь идет о предоставлении и использовании земельных участков, то, естественным образом, эти правоотношения регулируются нормами земельного права (нередко применяются нормы лесного права, права недр, экологического права и других природоресурсных и природоохранительных норм). Земельные участки предоставляются для жилищного строительства, следовательно, основной целью такого предоставления является создания жилья, и эти отношения регулируют нормы жилищного права. Отношения по созданию жилья также регулируются градостроительными нормами. Кроме этого, отношения по созданию жилья часто осуществляются в форме долевого участия в инвестировании в строительство, а этот вид деятельности регулируется нормами об инвестициях. Таким образом, отношения по использованию земельных участков для жилищного строительства имеют комплексное и сложное регулирование правовыми нормами разной отраслевой принадлежности, соответственно, и субъективный состав участников таких правоотношений будет сложный и неоднородный. Субъектами правоотношений по использованию земельных участков для жилищного строительства, то есть носителями прав и обязанностей в этих правоотношениях, законодательство признает Российскую Федерацию, субъектов Федерации, органы государственной власти, органы местного самоуправления, наделенные компетенцией по регулированию земельных отношений, физических и юридических лиц. Российская Федерация, субъекты Федерации и органы местного самоуправления могут выступать участниками отношений по использованию земельных участков для жилищного строительства в качестве собственников земельных участков, в сфере управления использованием и охраной земель, в сфере регулирования жилищного строительства и инвестиционной деятельности, в качестве заказчиков жилищного строительства. Юридические лица (в том числе и иностранные) могут обладать земельной правоспособностью, то есть правом на получение земельного участка для использования его в целях жилищного строительства. Правоспособность юридического лица в сфере земельных отношений возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации. Субъектами отношений по использованию земельных участков для жилищного строительства являются граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства. Применительно к сфере жилищного строительства используются следующие наименования субъектов, использующих земельные участки. В п.16, ст.1 Градостроительного кодекса РФ дано следующее определение понятия «застройщик»: физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. В ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) закреплено иное понятие определение «застройщика»: юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов на основании полученного разрешения на строительство. Градостроительный кодекс в п.3, ст.47 определяет термин «заказчик» следующим образом: юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству. Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство с подрядной организацией (подрядчиком). Заказчиками могут быть инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними. В случае если заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период и в пределах полномочий, установленных указанным договором, и в соответствии с действующим на территории Российской Федерации законодательством. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренными Градостроительным кодексом. На практике чаще всего взаимоотношения между застройщиком и заказчиком строятся следующим образом. Если инвестор (или застройщик) не имеет соответствующей лицензии (для осуществления строительства, для проектирования, для инженерных изысканий), то функции по организации строительного процесса и контролю за качеством работ он поручает специализированной организации – заказчику, что предусмотрено п.3, ст.4 Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ и не противоречит ст.4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, где говорится о том, что застройщик строит дом самостоятельно либо с привлечением сторонних организаций. В Разделе II, п. 2 Приказа Минфина РФ от 20 декабря 1994 г. N 167 "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" дано понятие «подрядчик»: юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору на строительство. Подрядчики - юридическое или физическое лицо, выполняющее подрядные работы, принимающее на себя обязательства по строительству объектов или совершению определенных проектно-изыскательских и строительных работ, необходимых для выполнения строительства, и по сдаче объекта по плану и в срок в соответствии с проектно-сметной документацией. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. В Распоряжении первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 6 июня 1997 г. N 597-РЗП "Об утверждении рекомендаций по заключению договоров строительного подряда" даны следующие определения «генеральный подрядчик (генподрядчик)» - один из основных участников инвестиционного процесса в строительстве, который на основании договора подряда (или контракта), заключенного с заказчиком, полностью отвечает за осуществление строительства в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией и в обусловленный срок, за обеспечение высокого качества выполняемых строительных и монтажных работ по объекту или комплексу строительства; «субподрядчики» – специализированные организации, которым по субподрядному договору генеральным подрядчиком поручено выполнение отдельных видов и комплексов работ. В Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР дано следующее понятие «инвесторы»: субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. В качестве инвесторов могут выступать: органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами; граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица; иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации. Допускается объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", п.5, ст.4 закрепляет следующее определение пользователей объектов капитальных вложений: Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними. Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, ст.1 дает следующее определение «участники долевого строительства»: граждане и юридические лица, вкладывающие (инвестирующие) свои средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора о долевом участии в строительстве с целью возникновения права собственности на объект долевого строительства. Жилищный кодекс РФ (п.1, ст.135): дает определение понятию «товарищество собственников жилья» признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Как видно из вышеперечисленного, круг субъектов использующих земельный участок для жилищного строительства или оказывающих влияние на такое использование достаточно велик. И каждый из названных субъектов имеет определенные права и несет определенные обязанности по использованию земельного участка для жилищного строительства на различных этапах жилищного строительства. В случае, если субъекты жилищного строительства (застройщик, заказчик, подрядчик и другие) не совпадают с правообладателем земельного участка и используют земельный участок для жилищного строительства, они должны иметь согласие титульного владельца земельного участка на такое использование.

§ 2. Права и обязанности субъектов, использующих земельные участки для жилищного строительства

При рассмотрении обязанностей лиц, использующих принадлежащий им земельный участок для строительства, автор настоящей работы предлагает придерживаться следующей классификации: общие обязанности лиц, характерные для всех правообладателей земельными участками; обязанности лиц, использующих принадлежащий им земельный участок для жилищного строительства. Общие обязанности правообладателей земельных участков. Земельное законодательство закрепляет принцип, согласно которому право собственности на землю порождает одновременно и обязанности собственника. В п.2 и п.3, ст.36 Конституции РФ установлены важнейшие принципы, определяющие свободу пользования землей: владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Таким образом, законодатель в нормативно правовом акте, имеющим высшую юридическую силу, установил следующие обязанности для лиц, использующих принадлежащий им земельный участок: не наносить ущерба окружающей природной среде; не нарушать прав и законных интересов иных лиц; использование земельного участка не должно противоречить нормам и правилам, установленным соответствующим федеральным законом. В ст. 42 Земельного кодекса РФ определены основные обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков. Установлен одинаковый перечень обязанностей землепользователей для собственников и для лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Вызвано это тем, что перечень обязанностей землепользователей и их осуществление определяются в зависимости от объекта использования - земельного участка, а не от вида права на данный земельный участок. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами. Соблюдение целевого назначения земельного участка в процессе его использования - одна из основных обязанностей землепользователя. Земельное право предусматривает предоставление земельного участка исключительно для определенного целевого использования. При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка. Данная деятельность находится в компетенции органов государственной власти субъектов РФ в отношении сельскохозяйственных земель и органов местного самоуправления в отношении других категорий земель (ст.8 Земельного кодекса РФ). Использование земельного участка не по целевому назначению является составом правонарушения и влечет применение мер юридической ответственности ; способы использования не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Более детально данное положение регулируют нормы экологического законодательства; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством. Федеральным законом от 26.12.95 N 209-ФЗ "О геодезии и картографии" устанавливается обязанность собственников, владельцев и пользователей земельных участков, на которых размещены геодезические пункты, уведомлять федеральный орган исполнительной власти по геодезии и картографии и его территориальные органы обо всех случаях повреждения или уничтожения геодезических пунктов, а также предоставлять возможность подъезда (подхода) к геодезическим пунктам при проведении геодезических и картографических работ (ст.16). В соответствии с Положением об охранных зонах и охране геодезических пунктов на территории Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 07.10.96 N 1170 , землепользователи, на земельных участках которых расположены геодезические и межевые знаки, обязаны соблюдать охранную зону геодезического пункта. К ней относятся земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной один метр, примыкающая с внешней стороны к границе пункта. В пределах охранной зоны геодезического пункта запрещается без разрешения территориальных органов Федеральной службы геодезии и картографии России осуществлять виды деятельности и производить работы, которые могут повлечь повреждение или уничтожение наружного знака, нарушить неизменность местоположения специального центра или создать затруднения для использования геодезического пункта по прямому назначению и свободного доступа к нему ; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами. Эти обязанности возникают в зависимости от природных объектов, расположенных на земельном участке и от вида использования этих объектов (в коммерческих целях или для личного пользования). Коммерческое использование предполагает получение специального разрешения; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю. Эта обязанность, порядок и сроки уплаты земельного налога урегулированы главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации (далее Налоговый кодекс РФ). Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Эти обязанности определены в Федеральном законе «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» , Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» , Федеральном законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» ; выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом РФ, федеральными законами. Таким образом, Земельный кодекс РФ оставляет открытым перечень обязанностей для правообладателей земельных участков. Обязанности правообладателей, использующих земельный участок для жилищного строительства. Собственник земельного участка, реализуя свое право на застройку, обязан соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил и нормативов. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ обязанностью при застройке земельного участка является соблюдение красных линий, которые установлены проектами планировки и обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты) Так в ст.13 Земельном кодексе РФ, определяющей содержание охраны земель, установлено, что в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить: мероприятия по ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения; мероприятия по ликвидации захламления земель; рекультивации нарушенных земель. Порядок проведения работ по рекультивации земель в настоящее время урегулирован Постановлением Правительства РФ от 23.02.94 N 140 "О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы" , а также принятым во исполнение данного Постановления Приказом Минприроды России и Роскомзема от 22.12.95 N 525/67 "Об утверждении Основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы" . Указанными актами устанавливается, что рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при проведении всех видов строительных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязнении участков поверхности земли, если по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, осуществляется за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель. При необходимости в установленном порядке на эти цели могут направляться средства из других источников финансирования в соответствии с действующим законодательством. Условия приведения нарушенных земель в состояние, пригодное для последующего использования, а также порядок снятия, хранения и дальнейшего применения плодородного слоя почвы, устанавливаются органами, предоставляющими земельные участки и дающими разрешение на проведение строительных работ, связанных с нарушением почвенного покрова, на основе проектов рекультивации, получивших положительное заключение государственной экологической экспертизы. Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка; восстановлению плодородия почв; своевременному вовлечению земель в оборот; сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель; при проведении связанных с нарушением почвенного слоя строительных работ плодородный слой почвы снимается и используется для улучшения малопродуктивных земель. Основы соблюдения санитарных требований (санитарно-эпидемиологических, санитарно-гигиенических) установлены Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» . Санитарно-эпидемиологическое благополучие населения заключается в таком состоянии здоровья населения, при котором отсутствует вредное воздействие факторов среды обитания на человека и обеспечиваются благоприятные условия его жизнедеятельности. Санитарно-эпидемиологическое благополучие населения достигается путем выполнения санитарно-эпидемиологических мероприятий, соблюдения установленных санитарных правил при осуществлении любой деятельности, в том числе связанной с использованием земли для строительства. Земельный кодекс предусматривает обязанность своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Определение сроков начала и окончания строительства в качестве условия предоставления земельного участка с одной стороны выполняет функцию, связанную с упорядочением застройки в соответствии с планом застройки, согласованному в установленном порядке проекту строительства, а с другой стороны накладывает дополнительные обязанности на лицо, которому предоставляется земельный участок. Такое условие непосредственно закрепляется в административно-правовом акте решении соответствующего органа, осуществляющего предоставление земельных участков для строительства. Особую важность данной обязанности подтверждает норма об ответственности ввиду ненадлежащего использования земельного участка, так, если участок предназначается для жилищного и иного строительства и не используется для этой цели в течение трех лет, он может быть изъят у собственника (ст.44 Земельного кодекса РФ, ст.284 Гражданского кодекса РФ), арендатора (ст. 46 Земельного кодекса РФ), правообладателя на титуле постоянного (бессрочного) пользования (ст.45 Земельного кодекса РФ). В ст. 52 Градостроительного кодекса РФ предусмотрены следующие обязанности лица, осуществляющего застройку земельного участка: выполнять требования градостроительного плана земельного участка; требования технических регламентов; обеспечить безопасность работ для третьих лиц; обеспечить безопасность работ для окружающей среды; выполнять требования сохранности объектов культурного наследия. Так, в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия; лицо, осуществляющее строительство, обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство представителей органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию; проводить строительный контроль; обеспечивать ведение исполнительной документации; извещать представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке; обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов. Лицо, осуществляющее строительство, обязано производить работы по надлежащему содержанию зданий, строений и сооружений и иных объектов недвижимости на земельных участках и благоустройству земельных участков в соответствии с градостроительной и проектной документацией, градостроительными нормативами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами. Необходимо также соблюдать условия режима соответствующей территориальной зоны, в составе которой находиться земельный участок, например, жилой, общественно-деловой зон и т.д. В соответствии со ст.19 Закона Российской Федерации "О недрах" (далее Закон о недрах) должны выполнятся требования законодательства Российской Федерации о недрах: собственники, владельцы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Таким образом, в соответствии с законодательством о недрах на правообладателя земельного участка, осуществляющего на нем строительство, накладывается обязанность не добывать на своем участке полезные ископаемые, не относящиеся к общераспространенным и не осуществлять строительство подземных сооружений на глубину более пяти метров. Кроме вышеназванных, есть особые обязанности, характерные для определенных видов жилищного строительства. Так, в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с Законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. К сожалению, на практике это положение часто нарушается, застройщики приступают к строительству без оформления документов на землю надлежащим образом.

11 марта 2019

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1

Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства

  1. Понятие жилищного строительства
  2. Порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства
  3. Порядок предоставления земельных участков для многоквартирного жилищного строительства

ГЛАВА 2

Правовые обязанности субъектов, использующих земельные участки для жилищного строительства

  1. Субъекты жилищного строительства
  2. Условия предоставления земельных участков для жилищного строительства
  3. Права и обязанности субъектов, использующих земельные участки для жилищного строительства

ГЛАВА 3

Практика разрешения судебных споров, возникающих в связи с использованием земельных участков для жилищного строительства

  1. Значение и содержание судебной практики в сфере использования земельного участка для жилищного строительства
  2. Классификация наиболее часто возникающих споров в сфере использования земельных участков для жилищного строительства
  3. Практика разрешения судебных споров, возникающих в связи с использованием земельных участков для жилищного строительства

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ

БИБЛИОГРАФИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Вот уже более десяти лет прошло с момента, когда радикальным образом изменился общественный строй в России, когда коренным образом изменился уклад в экономике – социалистических плановые институты стали сменяться формирующимися институтами рыночной экономики. Повсеместные изменения коснулись сферы отношений, регулируемых земельным правом.

Перестала быть исключительной государственная собственность на землю. Наряду с публичной (государственной и муниципальной) существует частная собственность на землю. Земля признана недвижимым имуществом. Активно развивается оборот земельных участков. Земельные участки стали предметом купли-продажи, совершения иных сделок.

Активно развивающийся рынок земли, повсеместная застройка земельных участков выявили ряд правовых проблем, связанных с этими отношениями. Важность таких вопросов подтверждают недавно принятые поправки к Земельному кодексу Российской Федерации, регламентирующие порядок и условия предоставления земельных участков для жилищного строительства. В этом правовом вопросе законодатель постарался защитить интересы граждан, которые инвестируют свои личные сбережения в жилищное строительство.

Целью настоящей работы ставиться определение и выделение наиболее важных правовых элементов в порядке и условиях предоставления земельных участков для жилищного строительства, указать права и обязанности лиц, осуществляющих застройку земельного участка.

Необходимо выделить возможные виды предоставления земельных участков для жилищного строительства, понять причины и цели, которыми руководствовался законодатель, принимая соответствующие нормы, определить достоинства и недостатки различных видов предоставления земельных участков для строительства.

В исследовании отдельных видов предоставления земельных участков для строительства необходимо детально обозначить и раскрыть содержание основных элементов порядка предоставления.

Хотя и в меньшей степени, чем раньше, но все же встречаются нарушения в сфере предоставления земельных участков и особенно часто такие нарушения происходят в определении условий предоставления земельных участков для строительства. Нередко такие нарушения происходят из-за элементарного незнания чиновниками земельного законодательства. В связи с этим важным вопросом настоящей работы является выделение наиболее распространенных условий предоставления земельных участков для строительства.

Вопрос о правах и обязанностях лиц, осуществляющих застройку земельных участков, является сложным и интересным, поскольку его регулирование осуществляют нормы разной отраслевой принадлежности. Здесь необходимо проанализировать и очертить круг норм, из различных отраслей права, которые в комплексе накладывают определенные права и обязанности на правообладателей земельных участков, осуществляющих на них жилищное строительство.

На практике часто возникают споры относительно реализации правовых норм, регулирующих предоставление и дальнейшее использование земельного участка для жилищного строительства, поэтому субъектам жилищного строительства необходимо учитывать в своей деятельности практику разрешения судебных споров в судах Российской Федерации.

ГЛАВА 1

Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства

§ 1. Понятие жилищного строительства

Приступая к рассмотрению порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства, прежде всего, необходимо определить содержание терминов, входящих в данную сферу отношений. И, прежде всего, необходимо определить понятие жилищного строительства. Несмотря на то, что во многих нормативно правовых актах это понятие используется (п.2 ст.40 Конституции Российской Федерации), законодатель не закрепил его в нормах права.

Отношения по предоставлению и использованию земельных участков для жилищного строительства регулируются нормами земельного, жилищного права и градостроительными нормами. В нормах этих отраслей права даны определения родственных понятий, отталкиваясь от этих понятий, мы предложим свое определение жилищного строительства. Основной целью жилищного строительства является создание жилья. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Существуют определенный порядок признания помещения жилым, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаемые Жилищным кодексом и Постановлениями Правительства Российской Федерации. В статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 88-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.) к жилым помещениям отнесены: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Основным критерием отнесения помещений к жилым помещениям является их вхождение в жилищный фонд. Определение жилищного фонда дано в ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.):

«Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации».

Кроме того, в п.4 ст.19 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ обязательным условием отнесения к жилищному фонду является государственный учет жилого помещения в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Такой государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета независимо от его принадлежности, закрепленной в Постановлении Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации". Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Составной частью государственного учета является технический учет жилищного фонда, который осуществляют государственные и муниципальные органы технической инвентаризации (далее БТИ) путем ведения реестра жилищного фонда. Обязательным атрибутом жилища является технический паспорт домовладения, строения или жилого помещения (квартиры), который составляется при приемке жилых помещений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Важной особенностью жилого помещения является то, что в нем могут быть постоянно или временно зарегестрированны граждане Российской Федерации. Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" следующим образом определяется такие жилые помещения:

«место пребывания - гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, - в котором он проживает временно;

место жительства - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В Жилищном кодексе РФ выделены следующие разновидности жилищного фонда: В зависимости от формы собственности: частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Несмотря на такое детальное регулирование вопросов отнесения к жилищному фонду, разделение жилищного фонда на определенные виды, до сих пор остаются неурегулированными некоторые вопросы. В некоторых случаях неопределенным является статус дачного строения и строения, возведенного на садовом земельном участке. Так, возведенное на таких земельных участках строение, пригодное для проживания граждан и соответствующее всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, фактически жилым домом не является. И гражданин, проживающий в таком доме, не может быть зарегистрирован в соответствии с законодательством о постоянной или временной регистрации. Это не соответствует конституционным принципам о свободе выбора места жительства. На садовом и огородном земельном участке возможно возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем. Допускается, что физическое лицо может простоянно проживать в таком жилом строении, но зарегистрированно быть не может, даже, если по определнным причинам (продажа жилья, где лицо было постоянно зарегистрировано) у такого физического лица регистрации проживания в другом месте нет. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предоставляет возможность строительства жилых строений на садовых, огородных и дачных земельных участках со следующими ограничениями. На садовых земельных участках возможно возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем, на огородных земельных участках возможно возведение некапитального жилого строения без права регистрации проживания в нем, на дачных земельных участках возможно возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем и возможно возведение жилого дома с правом регистраци проживания в нем. Согласно действующему законодательству, если на садовом, огородном или дачном земельном участке, предоставленном без права возведения жилого строения или жилого дома, будет возведено строение, в котором будет возможно проживание граждан, такое строение может быть признано самовольной постройкой. Теперь перейдем к понятию строительства. Определение строительству дано в п.13 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями от 22 июля, 31 декабря 2005 г.): «строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)». Таким образом, очевидно, что в понятие жилищного строительства входит создание жилых зданий, строений в целом, создание квартир и комнат, входящих в такие здания, определением жилищного строительства не охватываются. В понятие жилищного строительства входят возведение как жилых домов (индивидуальных, малоэтажных и многоквартирных), так и возведение жилых строений и некапитальных жилых строений, поскольку такие строения тоже предназначены для проживания и являются жилыми. В законодательстве выделяются следующие виды жилищного строительства. Индивидуальное жилищное строительство – возведение отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи. Индивидуальное жилищное строительство - форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет. Блокированное жилищное строительство – возведение жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Малоэтажное жилищное строительство – возведение жилых строений этажностью до четырех этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком. Многоэтажное жилищное строительство – возведение жилых строений этажностью свыше четырех этажей. Многоквартирное жилищное строительство – возведение жилых строений с количеством квартир более чем две. Такое разделение жилищного строительства на виды имеет место в связи с различными процедурами предоставления земельных участков, подготовки проектной документации и особенностями субъективного состава. Как правило, индивидуальное жилищное строительство осуществляется с целью обеспечения жильем одной семьи. Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации при индивидуальном жилищном строительстве не требуется. Поскольку земельный участок предоставляется лицу, осуществляющему строительство, то застройщик и заказчик совпадают. Лицо, осуществляющее жилищное строительство является собственником или арендатором земельного участка. В отличие от индивидуального жилищного строительства, многоэтажное и многоквартирное жилищное строительство осуществляется в интересах не только отдельных семей, но и с целью обеспечения выполнения социальных функций государственных или муниципальных образований, имееют местокоммерческие интересы организаций, непосредственно организующих и выполняющих стротельные работы. Отношения будут более сложными. Собственник земельного участка, предоставляемого для такого жилищного строительства, как правило, не совпадает с застройщиком, как не являются одним лицом застройщик, заказчик и подрядчик. Кроме того, появляется отдельный субъект жилищного строительства – инвестор, которым могут выступать как физические, так и юридические лица. Помимо приведенных выше определений для целей определнных отраслей права, используются особенные определния, например, в Уголовно-процессуальном кодексе РФ (УПК РФ) от 18 декабря 2001 г. N 174-ФЗ (с изм. и доп. от 29 мая 2002 г.) в ст.5 есть следующее определение жилища: «Жилище - индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания». В этом определении жилое помещение может не входить в жилищный фонд, такой подход вызван особенностями отношений, которые регулирует Уголовно-процессуальный кодекс РФ. Исходя из представленных выше определений, можно предложить использование следующего определения жилищного строительства: Жилищное строительство – возведение жилых зданий (жилых домов) и строений, предназначенных для проживания физических лиц.

§ 2. Порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельным участоком, предоставленным для жилищного строительства, признается земельный участок, отведенный для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и прошедший соответствующую процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства в соответствии с действующим законодательством. Как правило, земельные участки для жилищного строительства предоставляются в составе жилых территорий. Жилые территории - участки, иные части территории города, предназначенные преимущественно для жилой застройки и размещения объектов комплексного повседневного и периодического обслуживания населения. В соответствии с действующим Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ), предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. В Земельном кодексе определен общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом следует отметить, что в этом документе, в отличие от Земельного кодекса 1991 года этот процесс расписан более детально. Сам процесс предоставления земельных участков зависит от того, как был сформирован сам предмет имущественных правоотношений – земельный участок. Всего Земельный кодекс предусматривает два случая: - без предварительного согласования мест размещения объектов; - с предварительным согласованием мест размещения объектов; Вообще такое деление сделано Законодателем не случайно. Так как земельные участки для целей строительства с предварительным согласованием размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование ограниченному кругу лиц – федеральным казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления либо в аренду. То есть в этом случае государство или местное самоуправление не лишается права собственности на земельные участки, предоставленные под строительство. Предоставление же в собственность заявителей земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Это большой прогресс в земельных правоотношениях, так как по старому порядку органы исполнительной власти могли предоставлять земельные участки под строительство по своему усмотрению. Теперь же этот процесс стал публичным и компетентынм органам государственной власти или местного самоуправления стало сложнее предоставлять земельные участки исходя из собственных предпочтений. Теперь необходимо проводить обязательные торги, конкурсы, аукционы, где всякий желающий имеет право принять в них участие. Этим самым предполагается значительно снизить возможность злоупотребления представителями власти в процессе предоставления земельных участков для строительства. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федераци был дополнен статьей 30.1, в которой нормативно закреплены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, в этой статье закреплено правило, согласно которому земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Сам же порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта также подробно урегулирован в Земельном кодексе и сводится к проведению следующих действий (ст.30 ЗК РФ). Проведение работ по формированию земельного участка. Данная операция включает в себя следующие действия: - подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности. Данная операция предусматривает изучение всех имеющихся материалов на отводимый земельный участок для строительства, в которых имеется его графический план. При его отсутствии специализированный орган производит необходимые замеры и устанавливает межевые знаки на местности для выделения его на местности (в натуре); - определение разрешенного использования земельного участка. Разрешенное использование земельного участка устанавливается из постановления об отводе земельного участка под строительство и вместе с категорией земель указывается в документах государственного земельного кадастра при его кадастровом учете. - определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Эта операция осуществляется чаще всего непосредственно самим заявителем, желающим получить земельный участок под строительство, как правило, в органах архитектуры и местных органах Росземкадастра, где имеются все необходимые данные о наличии или отсутствии объектов инфраструктуры обеспечения строения, которое предполагается возвести на указанном земельном участке. Именно указанные органы обладают всей необходимой информацией об этих объектах, охранных зонах и территориальных зонах. В частности в органах архитектуры заявителям предоставляют по их запросам выкопировки участков населенных пунктов, где расположен земельный участок с указанием всех сетей инженерно-технического обеспечения. - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) и или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В этом случае органы исполнительной власти должны принять решение, прежде всего, о возможности предоставления указанного земельного участка под строительство. И не просто какому-либо лицу или группе лиц, а можно ли предоставить земельный участок в принципе. В данном случае решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд, который в случае признания недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства, в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставить земельный участок. При этом в решении суда должны быть указаны срок и условия его предоставления. - публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Здесь следует отметить, что из данного правила есть одно исключение, когда земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов. Об этом прямо записано в ст. 30 ЗК РФ: “Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка” . Проведение государственного кадастрового учета земельного участка в соответствии с действующими правилами. В результате указанного кадастрового учета земельный участок получает описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель и получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и произвести его качественную и экономическую характеристики. Проведение непосредственно самих торгов (конкурса, аукциона), после проведения которых должны быть подписаны либо протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов), либо подписан договор аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Общие начала проведения торгов определяются ст. 447 и 448 ГК. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства определяется п.2 статьи 38.1 Земельного Кодекса. Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Таким образом, основным условием проведения торгов является индивидуализация земельного участка, то есть соблюдение условий его формирования. Иначе говоря, с точки зрения гражданского законодательства, земельный участок после его формирования и определения на местности (в натуре) становится индивидуально-определенной вещью. До определения его в натуре, даже при наличии постановления об отводе определенного количества земли, можно говорить лишь о правах требования, то есть вещах, определенных родовыми признаками, на которое не может возникнуть право собственности. Еще одним дополнительным фактом здесь является то, что в качестве продавца земельного участка или права на заключение его аренды выступает уполномоченный на то орган государственной или муниципальной власти. Организатором же самих торгов может быть непосредственно сам собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. По мнению автора настоящей работы, для решения этой проблемы следовало бы либо организовать единый аукционный центр на уровне субъекта Российской Федерации, либо передать по договору право на проведение аукциона негосударственной специализированной организации, сделав эту процедуру максимально “прозрачной” для всех ее участников. В соответствии с земельным и гражданским законодательством решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, либо для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. Теперь обратимся к порядку подачи самого заявления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства и этапах предоставления земельного участка. Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании обращения гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Гражданин обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о предоставлении в аренду земельного. Как уже отмечалось, данный орган власти должен быть правомочным в предоставлении земельных участков под строительство. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответствующего органа (при наличии официального сайта) в сети "Интернет". В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, обратившумуся с заявлением. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка. В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, который предполагается возвести, предполагаемое место его размещения, примерный размер земельного участка под объект строительства, а также обоснование этого размера. Эти данные являются очень важными, так если категория земель земельного участка для жилищного строительства, как правило, известна, то разрешенное использование должно определяться его собственником на основании данных в заявлении. И самое главное – испрашиваемое право на земельный участок. После поступления заявления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Нормы предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства определены в Земельном кодексе Российской Федерации. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения индивидуального жилищного строительства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, в том числе и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам бесплатно. После того как указанные действия будут проведены, а земельный участок будет выбран, результаты выбора земельного участка должны быть оформлены соответствующим актом о выборе земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. К данному акту в соответствии с законом должны прилагаться проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора и утвержденные органом местного самоуправления. Для определенных категорий граждан предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Так, Инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства, на основании заявления и приложенной к нему копии справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной учреждением государственной службы медико-социальной экспертизы, подаваемых в установленном порядке в органы местного самоуправления. Также предусморено бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач, в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности для Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы. Предоставить сотрудникам органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы МЧС России, прослужившим в районах Крайнего Севера и в местностях, приравненных к районам Крайнего Севера, не менее 15 лет и достигшим предельных возрастов по выслуге лет или которым до достижения этих предельных возрастов осталось не более трех лет службы, а также уволенным в запас по состоянию здоровья либо по сокращению штатов, семьям погибших или умерших сотрудников право на первоочередное вступление в жилищно-строительные кооперативы и получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства в населенных пунктах, избранных ими с учетом существующего порядка прописки.

§ 3. Порядок предоставления земельных участков для многоквартирного жилищного строительства

Обеспечение граждан жильем – важнейшая социальная функция госудраства. Решение этой задачи происходит в основном путем осуществления многоквартирного жилищного строительства. Поэтому законодатель уделяет большое внимание регламентации деятельности по осуществлению многоквартирного жилищного строительства, в частности, порядку предоставления земельных участков для такого жилищного строительства. Порядок предоставления земельных участков для многоквартирного жилищного строительства или для их комплексного освоения в целях жилищного строительства подчиняется общему порядку предоставления земельных участков, но с важными особенностями, характерными именно для этого вида хозяйственной деятельности. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федераци был дополнен статьей 30.2, в которой закреплено правило, согласно которому земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта также детально определен в Земельном кодексе и состоит из следующих стадий: проведение работ по формированию земельного участка; осуществление государственного кадастрового учета земельного участка; проведение торгов по продаже земельного участка в собственность или права на заключение договора аренды; на четвертой стадии должен быть подписан протокол о результатах торгов или подписан договор аренды земельного участка, если процедура торгов не проводилась. Содержание перечисленных стадий подробно рассмотрено в предыдущем параграфе. Отметим важные особенности и требования, предъявляемые к порядку проведения аукциона для предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Таким образом, помимо условий проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка, характерных для индивидуального жилищного строительства, где основным условием была индивидуализация земельного участка, здесь появляется дополнительное требование – должны быть определены параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, основанные на результатах инженерных изысканий. Для участия в аукционе заявители должны предоставить следующие документы: заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; выписка из единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц; документы, подтверждающие внесение задатка. Также важной особенностью участия в аукционе по продаже права аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства является подготовка и представление заявителями следующих дополнительных документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.: В Земельном кодексе закреплены гарантии как для органов государсвенной власти и местного самоуправления, в том, что заявитель, победивший на аукционе добросовестно будет исполнять, взятые на себя обязанности по комплескному освоению земельного участка в целях жилидщного строительства, так и для участников аукциона в том, что для победителя аукциона не будут устанавливаться дополнительные обязательства, кроме перечисленных в законе и в условиях, вынесенных на аукцион. Примером таких гарантий могут служить следующие нормы, закрепленные в Земельном кодексе, приминительно к проведению аукциона по предоставлению земельных участков для комплексного осовоения в целях жилищного строительства. В извещении о проведении аукциона должны быть указаны: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; цена выкупа земельного участка после его комплексного освоения, в расчете на единицу площади; начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения; способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем; максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Дополнительно к указанным требованиям могут быть установлены и другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения. В законе закреплена гарантия исполнения обязательства по комплексному освоению земельного участка в целях жилиного строительства в случае передачи прав аренды земельного участка третьему лицу. В случае такой передачи к новому правообладателю переходят все обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства. Законодательно закреплено исключительное право арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, добросовестно исполнившего обязательства по комплексному освоению земельного участка, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. Для арендаторов земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ненадлежащим образом выполняющим обязательства по комплексному освоению земельных участков законодателем предусмотрены жесткие санкции вплоть до прекарщения права на земельные участки или взимания неустойки в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное. Теперь обратимся к вопросу о подаче самого заявления о предоставлении земельного участка и этапах выбора указанного земельного участка. Для предоставления земельного участка под объекты строительства должны лица (как юридические, так и граждане), заинтересованные в предоставлении указанного земельного участка, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Как уже отмечалось, данный орган власти должен быть правомочным в предоставлении земельных участков под строительство. В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, который предполагается возвести, предполагаемое место его размещения, примерный размер земельного участка под объект строительства, а также обоснование этого размера. Эти данные являются очень важными, так если категория земель земельного участка под строительство как правило известна, то разрешенное использование должно определяться его собственником на основании данных в заявлении. И самое главное – испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты, хотя эти данные закон не относит к числу обязательных. После чего “орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями” (ст. 31 ЗК РФ). Хотя в законе и написано, что необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления, на деле это происходит не всегда так. К примеру, если идет речь о предоставлении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет и не определенного в натуре, указанные сроки будут однозначно сорваны. По закону о государственном земельном кадастре данные сроки определяются в один месяц для органов, осуществляющих кадастровый учет, двухнедельный же срок определен не для них, а для соответствующих органов власти, только для последних и актуален указанный двухнедельный срок. Не меньше вопросов и с органами архитектуры, обязанных выдающих необходимую информацию, чаще всего в виде выкопировок из градостроительных планов населенных пунктов. Очень важная роль в процессе отвода земельных участков под строительство отводится информированности всех заинтересованных лиц. Земельный кодекс обязывает органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Для этого указанные органы обязаны информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (которые находятся в государственной или муниципальной собственности) законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. Регистрация прав на землю по действующему законодательству В соответствии с Конституцией Российской Федерации важнейшей обязанностью государства является признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе их права иметь в частной собственности землю (ст.2, 8, 9, 35, 36). В целях реализации этой обязанности органы государственной власти проводят государственную регистрацию прав на землю, которая производится в соответствии Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (в дальнейшем Закон о регистрации прав), вступившим в силу с 30 января 1998 года. Возникновение института государственной регистрации прав на недвижимость обусловлено развитием в России рыночных отношений и вовлечением в гражданский оборот недвижимого имущества . И так как в соответствии с действующим законодательством земельные участки отнесены к недвижимому имуществу, то и вещные права на земельные участки подлежат государственной регистрации. Единая федеральная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним означает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость возникают с момента такой регистрации. Государственная регистрация представляет собой действие, завершающее юридический состав, лежащий в основании возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки. Закон о регистрации прав, установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) заключается во внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершении надписей на правоустанавливающих документах и выдаче удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав по месту нахождения недвижимого имущества (ст.9, 13, 14 Закона). В соответствии со ст. 25 ЗК РФ основаниями возникновения прав на земельные участки устанавливаются гражданским законодательством и федеральными законами. Права граждан и юридических лиц на земельные участки возникают по разным основаниям (общие случаи предусмотрены ст. 8 ГК РФ): из договоров и иных сделок; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения прав на земельные участки; из судебного решения, установившего право на земельный участок; в силу приобретательной давности. Все документы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество можно разделить на две группы: правоустанавливающие и правоподтверждающие. К правоустанавливающим относятся те документы, которые по своей сути являются основанием для возникновения прав и обязанностей. К ним можно отнести постановления уполномоченных органов власти об отводе земельных участков для строительства, договора купли-продажи земельных участков и т. д. К правоподтверждающим документам следует отнести те документы, из которых хотя и не возникают права и обязанности по владению, пользованию и (или) распоряжению земельными участками, но которые подтверждают наличие указанных прав у субъектов гражданских правоотношений. К таким документам следует отнести свидетельства о вещных правах на земельные участки, выдаваемые учреждениями юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на земельные участки, государственные акты на землю, свидетельства о праве собственности на землю и т. д. Оформление и выдача правоподтверждающих документов есть акт признания и защиты государством прав граждан и юридических лиц на земельные участки. Следует отметить, что основанием для их оформления и выдачи служат правоустанавливающие документы. Здесь существует ряд проблем, не решенных действующим законодательством. Например, после получения постановления об отводе земельного участка (или заключения договора купли-продажи) часть новых владельцев земельных участков не торопится с его оформлением в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав. Дело в том, что не существует норм, прямо устанавливающих сроки оформления прав на недвижимое имущество. На практике это приводит к затруднению полноценного гражданского оборота земельных участков. Например, в нашей стране большое количество постановлений органов власти о предоставлении земельных участков членов бывших колхозов (совхозов). Однако даже не все их бывшие члены знают об этом (кто-то уехал, отсутствует по неизвестным причинам и т. д.) или по каким-то причинам не хотят регистрировать свои права. В этом случае конкретным субъектам отведены земельные наделы (части наделов, доли, паи и т. д.), а распоряжаться ими полноценно никто не может. Предоставить их кому-то другому власти уже не имеют права (они ими уже распорядились). В результате чего земельные ресурсы хотя и предоставлены конкретным субъектам, однако выключены из полноценного гражданского оборота. И таких случаев по всей территории России множество. Однако отсутствие у субъектов земельных правоотношений правоподтверждающих документов может повлечь для них ряд неблагоприятных последствий: указанное лицо может быть привлечено к административной ответственности за неоформление прав на земельные участки и подвергнуто штрафу (привлечь их к ответственности за самовольное занятие земельного участка нельзя, так как он был предоставлен на вполне законных основаниях); жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, является самовольной постройкой (ст.222 ГК РФ). Свидетельство на право собственности на землю и иной правоподтверждающий документ служат основанием при совершении сделок купли-продажи, залога аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством. То есть без государственной регистрации прав на земельные участки невозможно ими распоряжаться по усмотрению их владельцев. Закон о регистрации прав вступил в действие с 30 января 1998 года. А как же обстоят дела с ранее возникшими правами на земельные участки? Об этом в ст. 6 указанного закона сказано: «Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной. Государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона». Такая регистрация может быть проведена желанию собственников, землепользователей и землевладельцев земельных участков, но в принудительном порядке их сделать этого не может никто. В заключение настоящей главы необходимо рассмотреть вопрос о земельных участках, которые не могут предоставляться для жилищного строительства. Новым Градостроительным кодексом Российской Федерации введено понятие градостроительный регламент. Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) макисмальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Градостроительный регламент, в свою очередь, является составной частью Правил землепользования и застройки, которые включают в себя также карту градостроительного зонирования с указанием территориальных зон. Для каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов жилищного строительства. Земельные участки или объекты для жилищного строительства по своим размерам и параметрам должны соответствовать градостроительным регламентам. Так, в Законе г. Москвы от 9 декабря 1998 г. N 28 "О градостроительном зонировании территории города Москвы" (с изменениями от 1 декабря 1999 г., 12 февраля 2003 г., 27 апреля 2005 г.) выделены следующие типы назначения территории: функционального назначения (природные, общественные, жилые, производственные и прочие), установлены следующие виды строительного назначения участков территории: по плотности застройки (низкоплотной, среднеплотной и высокоплотной застройки), по высоте застройки (застройка по высоте не более 15 м., не более 35 м. и свыше 35 м.), по типу ландшафтного назначения участков территории, и соответствующие им допустимые значения использования поверхностей земли - поверхностей под "подошвами" зданий, поверхностей с искусственным покрытием, поверхностей с растительным покровом и водных поверхностей в процентах от площади участка. Установленный тип функционального, строительного, ландшафтного назначения территории не может противоречить режимам особой охраны особо охраняемых природных территорий, режимам регулирования градостроительной деятельности на территориях природного комплекса, режимам охраны памятников истории и культуры. Помимо вышеназванных ограничений на предоставление земельных участков для жилищного строительства, выделяют особые территориальные зоны, предоставление земельных учатков в которых сопряжено с определнными сложными процедурами, либо не допускается совсем. К таким территориальным зонам относятся. Зоны рекреационного назначения, в которые могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. Зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Зоны специального назначения, в которые могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах. Зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

11 марта 2019

НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ И КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1. НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ

1.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Наиболее широко цитируемое определение понятия нормативная цена земли (НЦЗ) дает статья 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю»:

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Из определения следует, что приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке, а эта деятельность определяется категорией земли и разрешенного использования земельного участка. Это подтверждает мнение, приведенное в комментарии к Земельному кодексу РФ под редакцией Чубукова Г.В. и Тихомирова М.Ю., что нормативная цена земли в ранее действовавшем законодательстве хотя и выступала в качестве формы платы за землю, однако, по сути, она являлась критерием расчета платежей за использование земли, а не формой платы за нее.

Таким образом, нормативная цена земли характеризует не качество земли как таковой, ее физические свойства, а скорее ее степень пригодности для определенных видов деятельности. И, скорее всего, можно предположить, что перевод земли из одной категории в другую и изменение разрешенного использования должен повлечь за собой изменение нормативной цены земельного участка.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» :

  • нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

В связи с приведенным выше процитирую определение НЦЗ, которое предлагает Волков Г.А.:

  • Нормативная цена земли – административно устанавливаемая стоимость земельного участка в составе группы земельных участков, включенных в одну оценочную зону.
  • В своих лекциях профессор Петрова Т.В. предлагает использовать следующее определение нормативной цены земли, которое на взгляд автора настоящей работы является наиболее приближенным к самой сути института и не перегружено специальными правовыми терминами:
  • Нормативная цена земли – это условный экономический показатель, необходимый для регулирования отношений землепользования, сделок с землей, для установления некоторой объективированной цены на земельный участок.

1.2. НАЗНАЧЕНИЕ И РОЛЬ ИНСТИТУТА

Назначение нормативной цены земли установлено в Ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю»:

Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Роль нормативной цены земли вытекает из функции, которую ей необходимо было выполнить в начале 90-х. Одним из важнейших компонентов структурной перестройки экономики России, направленной на развитие рыночных отношений, стала земельная реформа, реализация которой была начата в 1990 году. Право частной собственности на землю впервые было введено в 1990 году статьей 12 Конституции РСФСР. В ноябре 1999 года в России были приняты законы "О земельной реформе" и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", закрепившие право частной собственности на землю. В силу разработанных экономистами того времени программ перехода России к рыночной экономике было принято решение о скорейшей передаче (покупке и выкупа) государственной собственности в собственность частную. Для обеспечения минимальной стоимости отчуждения земли государством, на взгляд автора данной работы, и был введен институт нормативной цены земли. Это подтверждают: п. 2 ст. 12 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (с изменениями от 27 декабря 1990 г., 24 июня 1992 г., 28 апреля, 24 декабря 1993 г., 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.):

Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РСФСР, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

п. 12 Указа Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности":

Начальная цена земельного участка при продаже на коммерческом, инвестиционном конкурсе, аукционе устанавливается в размере не ниже нормативной цены земли.

а так же в п. 13:

В случаях, когда собственник приватизированного предприятия является единственным участником аукциона, коммерческого, инвестиционного конкурса, земельный участок продается ему в собственность по стартовой цене, но не ниже нормативной цены земельного участка.

В настоящее время косвенно эту точку зрения подтверждает п. 1 Ст. 12 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества":

Нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества (далее - нормативная цена) - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Таким образом, институт нормативной цены земли первоначально действительно выполнял функцию формы платы за землю, поскольку этого требовала экономическая необходимость в стимулировании рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв. Со временем, его роль изменилась и сейчас это критерий расчета платежей за использование земли. Его существование в настоящее время – явление временное, поскольку на смену данного института с принятием Земельного кодекса пришел институт кадастровой стоимости земельного участка, исходя из содержания п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации":

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяется нормативная цена земли.

Исходя из приведенного выше положения, можно усмотреть еще одно назначение нормативной цены земли – выполнение функции кадастровой стоимости земли – для целей налогообложения (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ):

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Таким образом, применение такого инструмента, как плата за землю, должно было обеспечить выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного целевого назначения, развитие инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов для финансирования таких мероприятий.

1.3. ИСТОРИЯ ПОЯВЛЕНИЯ ИНСТИТУТА, ЕГО НЕОБХОДИМОСТЬ

Несмотря на то, что в СССР земля не могла быть предметом купли-продажи, не допускалась ее аренда и, конечно, не могло быть речи о цене на земельный участок или нормативной цене земли. Это объяснимо политическим строем СССР, особенностью плановой экономики. Но не смотря на очевидную безнадежность, автор настоящей работы попытался найти некоторый аналог нормативной цены земли или, скорее, институт оценки стоимости земли в СССР. Законодательно закрепленного института, подобного нормативной цене земле в законодательстве СССР нет, но в некоторых нормативных актах того времени упоминаются институты, которые имеют определенные сходства с оценкой земельного участка. Так, о существовании оценки земельного участка по критерию его качества (плодородие почв) можно судить, исходя из содержания ст. 6 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 29 июня 1979 г. N 4 "О практике применения судами законодательства при разрешении споров, одной из сторон в которых является колхоз или межколхозная организация" (с изменениями от 26 марта 1981 г., 26 апреля 1984 г., 29 сентября 1988 г., 30 ноября 1990 г.):

Согласно ст.39 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле колхоз имеет право на возмещение убытков, связанных с изъятием закрепленных за ним земель или временным их занятием (в ред. постановления Пленума N 14 от 30 ноября 1990 г.).

Рассматривая требования о возмещении убытков, судам следует иметь в виду, что в силу п.1 ст.35 Закона СССР "О кооперации в СССР" при ухудшении по вине колхоза земельных угодий, снижении плодородия почв, исключении в течение длительного времени земель из оборота такие земельные угодья могут быть у него частично или полностью изъяты указанными в законе органами.

На оценку стоимости прав на пользование землей косвенно указывает абз.3 ст. 27 Постановления СМ СССР от 13 января 1987 г. N 48 "О порядке создания на территории СССР и деятельности совместных предприятий, международных объединений и организаций СССР и других стран - членов СЭВ" (с изменениями от 17 марта 1988 г., 6 мая, 20 июля 1989 г., 6 августа, 3, 26 сентября 1990 г.):

В счет вкладов в уставный фонд совместного предприятия могут быть внесены здания, сооружения, оборудование и другие материальные ценности, права пользования землей... Вклад участников в уставный фонд совместного предприятия оценивается в рублях по внешнеторговым ценам, устанавливаемым на основе действующих в рамках СЭВ положений. При отсутствии таких цен стоимость вносимого имущества определяется по согласованию между участниками.

Прямо о существовании в СССР института экономической оценки земли указано в ст. 40 Постановлении СМ СССР от 7 апреля 1989 г. N 294 "Об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР":

Арендная плата устанавливается в фиксированных размерах исходя из стоимости и состояния основных фондов, экономической оценки земли и других условий аренды.

И, наконец, о существовании оценки земли с точки зрения ее продуктивности, устанавливаемой законодательством союзных и автономных республик, говорит абз.4 ст.11 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г.:

Изъятие особо ценных продуктивных земель, определенных в соответствии с уровнем кадастровой оценки для данного региона, а также земель, занятых особо охраняемыми природными и историко-культурными объектами, не допускается. Перечень таких земель устанавливается законодательством союзных и автономных республик.

Конечно, приведенные выше выдержки из нормативных актов СССР, не говорят о существовании института аналогичного нормативной цене земли в современном его понимании, но позволяют проследить развитие и становление данного института, который сыграл немалую роль в формировании рыночных отношений в России.

1.4. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли" :

Нормативная цена земли… ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. При этом предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с пунктом 1 настоящего постановления нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разрабатывает основные методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земли.

Таким образом, нормативную цену земли определяют органы исполнительной власти субъектов федерации, а органы местного самоуправления могут конкретизировать размер нормативной цены. В Московской области нормативная цена земли устанавливается Постановлением Правительства Московской области от 26 мая 2004 г. N 295/20 "О нормативной цене земли в Московской области в 2004 году" . Согласно этому постановлению следует применять нормативную цену земли, действовавшую в Московской области в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 18.08.2003 N 484/30 "О нормативной цене земли в Московской области в 2003 году", с коэффициентом 1,1. Постановление Правительства Московской области от 7 июля 1997 г. N 51/17 "О нормативной цене земли в Московской области" (с изменениями от 23 февраля 1998 г., 27 октября 2000 г.) первоначальную нормативную цену земли и утвердило список оценочных зон на всей территории Московской области. Согласно п. 3 данного постановления главы муниципальных образований в зависимости от местных условий и развития рынка земли могут разработать и утвердить оценочные зоны территорий городов и поселков и их границы, а так же дифференцировать нормативную цену земли, установленную по городам и поселкам согласно данному постановлению, по оценочным зонам городов и поселков и целевому назначению земель. При этом нормативная цена, установленная по оценочным зонам и целевому назначению земель, может повышаться или понижаться, но не более чем на 25 процентов, и ее размер не должен превышать 75 процентов уровня рыночных цен на земельные участки конкретного целевого назначения соответствующей оценочной зоны. В городах и поселках Московской области нормативная цена установлена по землям жилищного фонда, а также по предоставленным для садоводства, огородничества, животноводства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, под гаражи и автостоянки, по землям промышленности, транспорта и прочим землям. Нормативная цена земель сельскохозяйственного использования в границах городов и поселков (за исключением предоставленных для садоводства, огородничества, животноводства, ведения личного подсобного хозяйства) определена в двукратном размере от нормативной цены земли сельскохозяйственного назначения аналогичного класса соответствующего административного района. Данное оценочное зонирование всей территории Московской области произведено на базе рыночных цен на земельные участки разного целевого назначения и экспертных оценок, основанных на величине капитализированного рентного дохода от эксплуатации земель разного назначения .

2. КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ

К сожалению, несмотря на введение Земельным кодексом РФ института кадастровой стоимости земельного участка, законодатель не дал ему определения. Некоторые авторы считают, что это связано с тем, что фактически замена нормативной цены земли на кадастровую стоимость земельного участка носит в большей степени характер замены одного термина на другой. Это подтверждает в том числе и Разъяснения Росземкадастра от 2 августа 2001 г. N ВК/434 "О порядке оформления документов ГЗК":

В связи с утверждением Росземкадастром Правил оформления кадастрового плана земельного участка (ГЗК-1-Т.О-04-01-01) и Порядка ведения ГРЗ КР (ГЗК-1-С.О-05-02-01) разъясняем, что Акт о нормативной цене земельного участка, оформленный в соответствии с письмом Государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 03.04.1997 г. N 5-16/676 является основанием для внесения сведений о нормативной цене земельного участка в форму Ф.1.4 ГРЗ КР.

Таким образом, автор настоящей работы предлагает использовать в качестве определения кадастровой стоимости земельного участка, наиболее универсальное определение, предложенное Петровой Т.В. для нормативной цены:

Кадастровая стоимость земельного участка – это условный экономический показатель, необходимый для регулирования отношений землепользования, сделок с землей, для установления некоторой объективированной цены на земельный участок.

Из содержания п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ и анализа текста книги Крассова О.И. можно предложить еще одно определение кадастровой стоимости земельного участка:

Кадастровая стоимость земельного участка – нормативно-рассчитываемая стоимость, которая должна устанавливаться в процентах от рыночной стоимости участка и применяться главным образом в целях налогообложения.

2.2. НАЗНАЧЕНИЕ И РОЛЬ ИНСТИТУТА

Поскольку институт кадастровой стоимости земельного участка должен полностью заменить институт нормативной цены земли, то назначение и роль последнего также будут характерны для института кадастровой стоимости земельного участка. Однако, несмотря на кажущуюся преемственность институтов, они вводились в разное время для реализации похожих, но все-таки и отличных задач. В начале девяностых России требовались экстренные меры, для решения основной задачи – обеспечения мощного основания для становления в России рыночных отношений, для этого требовалось появление частной собственности, отчуждение государственного имущества, развитие имущественного оборота, привлечение инвестиций и т.д. Сейчас Россия достаточно сильное государство, у которого проходят процессы централизации власти, введению во многие сферы экономики сильного государственного влияния и контроля. В том числе появилась необходимость упорядочить отношения в сфере оборота земли. Это вызвано, в том числе и многочисленными нарушениями, как в девяностых годах, так и сейчас в сфере передачи, отчуждения и перевода земель из одной категории в другую. Негативное отношение общественности к действиям муниципальных органов, органов субъектов федерации, которые, иногда прямо нарушая предписания закона, передают ценные земли различных категорий под массовое строительство коттеджей, развлекательных комплексов и т.д. Развитие земельных преобразований в России потребовало создания условий для повышения эффективности использования земель, увеличения социального, инвестиционного и производственного потенциала земельных ресурсов, укрепления конституционных прав граждан на землю, формирования эффективного механизма регулирования земельных отношений и государственного управления земельными ресурсами. Создание государственного земельного кадастра обеспечит должную индивидуализацию и систематизацию сведений по каждому земельному участку, что обеспечит и упростит создание эффективного механизма регулирования земельных отношений и государственного управления земельными ресурсами, упростит процедуры по заключению и оформлению сделок с земельными участками, сделает общедоступными сведения о любом земельном участке, прошедшем кадастровый учет. Кроме того, кадастровая стоимость земельных участков выполняет функцию критерия для сохранения более ценных земель для нужд сельского хозяйства, п.2 ст.79 Земельного кодекса:

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

2.3. ИСТОРИЯ ПОЯВЛЕНИЯ ИНСТИТУТА, ЕГО НЕОБХОДИМОСТЬ

Поскольку институт кадастровой стоимости земельного участка является преемственным по отношению к институту нормативной цены земли, то к нему можно отнести содержание п. 1.3 настоящей работы.

2.4. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Росземкадастр в своих документах в настоящее время практически не делает разницы между кадастровой оценкой земельного участка и нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли аналогичен порядку определения кадастровой стоимости земельного участка. Для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится государственная кадастровая оценка земель (ст. 66 Земельного кодекса РФ). Государственная кадастровая оценка земель является совокупностью правовых, административных, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков, проводимых в целях налогообложения, установления размеров арендной платы, а также иных предусмотренных законодательством целях. Постановлением Правительства РФ от 18 июля 2000 г. N 537 "Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России" установлено, что федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим функции по ведению государственного земельного кадастра, государственной кадастровой оценке земель является Федеральная служба земельного кадастра России, его территориальными органы, а также находящиеся в их ведении предприятия и организации. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Росземкадастр организует государственное регулирование деятельности частных оценщиков на основе лицензирования и сертификации. На него также возложена ответственность за законодательное определение их ответственности за достоверность результатов производимой ими оценки земельных участков. Постановлением Правительства Российской Федерации: Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 08.04.2004 г. организация проведения государственной кадастровой оценки земель возложена соответственно на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (далее Росземкадастр).

Деятельность Росземкадастра в области осуществления государственной земельной политики в области оценки земель направлена на установление единого для всех субъектов Российской Федерации порядка проведения территориального оценочного зонирования с целью определения нормативной цены земли, используемой для исчисления земельного налога и иных земельных платежей, а также определения выкупной цены земельных участков, передаваемых гражданам и юридическим лицам государственными и муниципальными органами на платной основе.

Кадастровая оценка земель производится на основании правил проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г , так согласно

ст. 1: Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории страны для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

ст. 2: Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

ст. 3: При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

ст. 4 Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. .

ст. 8 В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

ст. 9 Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

ст. 10 Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Кроме того, в данном постановлении содержаться указание на то, что для проведения кадастровой оценки земель уполномоченными федеральными органами разрабатываются и утверждаются методические и нормативно-технические документы. В настоящее время таких документов четыре:

  • Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утвержденную приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49
  • Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденную приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/337
  • Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденную приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 г. N П/307
  • Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда РФ, утвержденную приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/336

Таким образом, помимо самостоятельной процедуры для определения кадастровой стоимости земли можно выделить еще два способа: - применение в качестве кадастровой стоимости земельного участка нормативную цену земли; - в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ);

К сожалению, кадастровая стоимость земельных участков определена далеко не для всех земельных участков, поэтому при ее отсутствии применяется нормативная цена земли.

3. СООТНОШЕНИЕ ИНСТИТУТОВ

Проведенный анализ институтов нормативной цены земли и кадастровой стоимости земельного участка показал, что эти институты во многом схожи и имеют одинаковую правовую природу.

Одной из основных задач, выполняемых данными институтами, является вовлечение земельных участков в гражданский оборот. В большинстве случаев вовлечение в гражданский оборот земельных участков не произойдет без определения одного из этих институтов, хотя бывают исключения: бесплатное приобретение участков в собственность, продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, а также применение рыночной стоимости земельного участка. В том числе благодаря вышеназванным институтам ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности, а также проведено бесплатное перераспределение земель в пользу граждан (на сегодняшний день в России более 43 млн. собственников, владельцев и пользователей земельными участками, в частную собственность передано более 130 млн. га, или 7,6% земельного фонда страны, что больше, чем пахотные земли всей Европы). Начиная с 1996 г. активно реализуется Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра» Российской Федерации, главная цель которой - создание обязательной для любого государства с рыночной экономикой многофункциональной информационной инфраструктуры – системы государственного земельного кадастра – главного инструмента поддержки прав на землю и недвижимость.

Закрепление в законодательстве России нормативной цены земли и кадастровой стоимости земельного участка явилось закономерной необходимостью для того периода развития государства и земельного права, когда эти институты появлялись.

Отличия этих институтов проявляются в порядке их определения, поскольку нормативную цену земли устанавливают органы исполнительной власти субъектов федерации с участием органов местного самоуправления, которые могут повышать или понижать установленную цену в пределах 25 процентов, кадастровую стоимость земельного участка определяет Федеральная служба земельного кадастра России, а утверждают ее исполнительные органы субъектов федерации.

Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка может быть определена в процентах от рыночной стоимости земельного участка и ее не надо пересматривать каждый год. Связь между рыночной стоимостью земельного участка и нормативной ценой земли в том, что нормативная цена земли не может превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

На взгляд автора настоящей работы можно говорить о том, что кадастровая стоимость земельного участка естественным образом развивает институт нормативной цены земли, полностью выполняя требования, диктуемые законами рыночной экономики для современного, быстро развивающегося российского государства.

Скиба П.А.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

  1. Габбасов Р., Голубева Н. Определение нормативной цены земли субъектами Российской Федерации //Финансовая газета. Региональный выпуск. 16 апреля 2001.
  2. Крассов О.И. Земельное право современной России. Учебное пособие. – М.: Дело, 2003. – 624 с.
  3. Комментарий к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". - М.: Юрайт-Издат, 2002.) (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов).
  4. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Крассов О.И. – М.: Юристъ, 2002.
  5. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. – М.: Изд. Бек, 2002. – 448 с.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОАННЫХ НОРМАТИВНЫХ АКТОВ

  1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ// "Российская газета" от 30 октября 2001 г.
  2. Закон РФ от 11 октября 1991 г. "О плате за землю"// «Российская газета» от 30 октября 1991 г
  3. Постановлением Правительства Российской Федерации: Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 08.04.2004 г.// "Российская газета" от 13.04.2004 г. № 76 (3453)
  4. Постановлением Правительства РФ от 18 июля 2000 г. N 537 "Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России"// СЗ РФ. 2000. N 30. Ст.3154.
  5. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" // СЗ РФ от 17 апреля 2000 г., N 16, ст. 1709
  6. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли"//"Российская газета" от 2 апреля 1997 г.
  7. Постановление Правительства Московской области от 26 мая 2004 г. N 295/20 "О нормативной цене земли в Московской области в 2004 году"// Текст постановления опубликован в газете "Ежедневные Новости. Подмосковье" от 2 июня 2004 г., N 100
  8. Постановление Правительства Московской области от 18.08.2003 N 484/30 «О нормативной цене земли в Московской области в 2003 году»// СПС Гарант.
  9. Постановление Правительства Московской области от 7 июля 1997 г. N 51/17 "О нормативной цене земли в Московской области" (с изменениями от 23 февраля 1998 г., 27 октября 2000 г.)// СПС Гарант

11 марта 2019

Оформление и приватизация земельного участка

Приобрести землю — заветная мечта многих граждан, т.к. земельный участок является для многих людей собственным миром желаний и возможностей, где можно реализовать свои и только свои идеи и планы. И, очень ужасно, даже подумать о том, что какая-нибудь причина может нарушить этот мир. Чтобы этого никогда не произошло с правовой позиции, чтобы всегда были спокойны и уверены в своей правоте, чтобы не оставалось и тени сомнения в точности составления юридических документов, необходимо грамотно осуществить оформление вашего земельного участка.

Оформление земли всегда являлось очень деликатным вопросом, особенно исходя из положений по приватизации земли многострадального земельного кодекса России. Естественно, что в таком доверительном вопросе, как оформление земли, а точнее юридическое оформление земельного участка на правах собственности, аренды, наследства и других форм — необходима квалифицированная юридическая помощь. В юридической компании "Legal Experts Group" (LEG)" достаточно специалистов по земельному праву, имеющих достаточный опыт по оформлению и приватизации земли и даже свои научные работы, которых смело можно именовать гордым словом — профессионал. Следуя славным традициям российских юристов далёкого прошлого — порядочность и ответственность — основные моральные принципы в работе с клиентами, этим великим принципам остаются верны и вес без исключения наши сотрудники.

Консультации и услуги наших юристов по составлению документов, гарантируют вам успешную приватизацию земли, успешное оформление земельных участков, оформлении собственности земли, оформлении договоров аренды земли, оформление купли-продажи земли и многих других видов оформлений земли.

Особым вопросом стоит оформление земли на территории Москвы и области, здесь всё несколько сложней, чем в других городах и регионах. Специфика в деле по приватизации и оформлению земли по Москве и области хорошо знакома юристам нашей компании, так как громадная доля оказываемой нами юридической помощи по оформлению земельных участков приходится именно на Москву и Подмосковье. Но следует помнить, что мы оказываем помощь по оформлению земли для всей России.

11 марта 2019

Сопровождение сделок с недвижимостью и регистрация недвижимости

Сложности при юридическом оформлении сделок недвижимости, хорошо знакомы даже тем, тем, кто не первый раз занимается сделками с недвижимостью или регистрацией недвижимости.

Что уж говорить о тех, кто впервые сталкивается с подобными проблемами. Этому не в малой степени способствует пестрота нашего российского законодательства, нагромождение законов, постоянные изменения и поправки в нём. Чтобы определить какие юридические процедуры для конкретной сделки с недвижимостью необходимо пройти, чтобы она была законной, лучше всего обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Юридическая компания «Правознание» уже много лет занимается вопросами, связанными со сделками с недвижимостью и регистрацией сделок недвижимости. Наша компания консультирует и оказывает юридические услуги по оформлению сделок недвижимости, юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, государственной регистрации сделок недвижимости, регистрацией объектов недвижимости и по многим другим правовым вопросам, возникающим при купле-продаже, обмену или переоформлению недвижимости.

Штат сотрудников Юридической компании «Правознание» это выпускники юридического факультета МГУ, имеющие колоссальный опыт работы по оформлению сделок с любой недвижимостью и регистрацией недвижимости и которые являются профессиональными знатоками земельного, гражданского, авторского права, многие из них имеют научные степени и звания. Наши сотрудники знакомы с работой различных риэлторских компаний, нотариальных контор и всех государственных инстанций, которые необходимо пройти при государственной регистрации недвижимости.

Фактически идеально отлажена у нас работа по оформлению сделок с недвижимостью по Москве и Московской области а регистрацию документов недвижимости, регистрацию собственности недвижимости. регистрацию объектов недвижимости, регистрацию договора недвижимости и другие формы регистрации недвижимости по Москве, а также регистрацию недвижимости по Московской области мы поможем вам совершить в самые сжатые сроки, то есть, есть смысл говорить о ускоренной регистрации недвижимости. Впрочем. это вовсе не означает, что наша юридическая помощь по сделкам недвижимости в других городах и регионах России, чем то менее квалифицированна чем по Москве и области.

11 марта 2019

Защита интеллектуальной собственности, коммерческой тайны, контрафакт

Благодаря своей умственной деятельности человек может что— то изобретать, сочинять научные и художественные произведения, т.е.создавать некий интеллектуальный продукт, плодами которого могут пользоваться другие люди и это не всегда есть справедливым по отношению к их создателю и нарушают его монопольное право.

Поэтому существует понятие интеллектуальной собственности и защиты интеллектуальной собственности. Российское законодательство защищает интеллектуальную собственность своими законами, но не всегда четко. Не всегда чётко можно и обозначить категорию объекта интеллектуальной собственности и творцу интеллектуальной собственности очень сложно бывает отстаивать свои права собственника.

Специалисты по интеллектуальному праву юридической компании «Правознание» накопили достаточный опыт работы по защите интеллектуальной собственности и в патентно-правовых вопросах. Они в совершенстве владеют всеми тонкостями огромного массива законов о интеллектуальной собственности и знакомы со всеми нюансами и требованиями РОСПАТЕНТА. Наши юристы всегда окажут вам юридическую помощь по защите интеллектуальной собственности всех категорий и помогут в подготовке документов для получения патента.

У нас также большой юридический опыт по защите от контрафакта, фальсифицированной продукции. Конрафакты, как результат недобросовестной, грязной конкуренции и мы поможем вам в борьбе с ними.

Отдельно хочется сказать о коммерческой тайне. Коммерческая тайна — право предприятия на сохранение в тайне производственных, торговых и финансовых операций, а также соответствующей документации. Коммерческая тайна охраняется законом и приравнивается к интеллектуальной собственности. Если у вас возникли проблемы с нарушением вашей коммерческой тайны, обращайтесь за юридической помощью в «Правознание». Наши юристы часто помогали по защите коммерческих тайн или доказывали, что данный объект является коммерческой тайной.

Компания «Правознание» проводит консультации и оказывает юридические услуги по защите всех видов интеллектуальной собственности для всех граждан.

11 марта 2019

Защита авторских прав и смежных прав. Об авторском праве.

Авторское право распространяется на произведения науки, литературы и искусства, являющиеся результатом творческой деятельности за человека. Авторское право есть разновидность интеллектуальной собственности и хоть авторское право и защита авторских прав четче и категоричней определены в законодательстве, чем другие объекты интеллектуальной собственности, судебных разбирательств по защите и принадлежности авторских прав очень много.

Проблем в области авторского права хватает,— это и соавторство, и смежные права, и авторские права переводчиков и составителей, и контрафактные экземпляры произведений, и имущественные права автора и прочее. Как говорилось выше закон об авторском праве и смежных правах более определён, нежели другие законы об интеллектуальной собственности, всё же он громоздок и достаточно расплывчат для непрофессионалов, а мест для манёвров и уловок в нём достаточно. Поэтому если у вас возникли проблемы по защите авторских прав и если даже дело не доходит до судебного разбирательства, лучше обратится за юридической помощью.

Специалисты Юридической компании «Правознание» в состоянии оказать вам полноценную юридическую помощь по защите авторских прав, одним из козырей сотрудников компании есть доскональное знание и понимание закона об авторском праве, правильно оценить созревшую проблему и если необходимо, построить рациональную схему защиты авторского права. Наши специалисты проконсультируют вас по всем возникшим вопросам касающихся авторских прав, смежных прав, об их создании и защите. Мы тесно сотрудничаем и в области международного авторского права в соответствии с подписанными конвенциями.

11 марта 2019

Коммерческая концессия, франчайзинг

Франчайзинг или коммерческая концессия,— это передача одной стороной(правообладателем) другой стороне (пользователю) за вознаграждение на какой-либо срок или без указания срока на право использования в предпринимательской деятельности комплекса исключительных прав правообладателя.

По договору франчайзинга правообладатель обязуется предоставить пользователю право использовать в его предпринимательской деятельности комплекс исключительных прав принадлежащих правообладателю, как-то права на фирменное наименование или коммерческий знак правообладателя; права на охраняемую коммерческую информацию; другие предусмотренные договором объекты исключительных прав. Срок действия договора и вознаграждения указываются в договоре. Сторонами в договоре коммерческой концессии могут быть коммерческие организации и граждане, занимающиеся индивидуальной предпринимательской деятельностью.

Само собой разумеется, чтобы составить такой договор франчайзинга необходимо над ним очень внимательно поработать, чтобы всё соответствовало букве и духу закона, чтобы договор коммерческой концессии соответствовал именно определению коммерческой концессии.

В юридической компании «Правознание» есть немало специалистов, великолепно знающих все законы, регулирующие франчайзинг, и уже имеющие опыт по составлению договоров коммерческой концессии, практически на все случаи жизни.

Юридическая компания «Правознание» оказывает юридические услуги и проводит консультации по всем вопросам коммерческой концессии, по регистрации коммерческой концессии, по составлению договоров коммерческой концессии, по регистрации договоров коммерческой концессии. Наша юридическая помощь полезна и как правообладателю, и как пользователю.

Франчайзинг становится всё более востребованным , для занимающихся предпринимательской деятельностью, так как договор франчайзинга заменяет приобретение лицензии на право, но не следует забывать, что и законодатель не дремлет, постоянно меняя нормы закона регулирующие коммерческую концессию. Поэтому при составлении и заключении договоров по коммерческой концессии воспользуйтесь услугами опытных юристов.